Kako verovatno svi već znate, od 1. januara 2017. god, stupio je na snagu novi Zakon o stanovanju, čime je stari prestao da važi (Zakon i Uredba).
Prema članu 137. novog Zakona, dosadašnja Skupština zgrade je „…pravni sledbenik stambene zgrade u poslovima nastalim prema propisima o održavanju
stambene zgrade koji su važili do dana stupanja na snagu ovog zakona.“ U istom članu, u stavu 1 se kaže: „Danom stupanja na snagu ovog zakona stambena zgrada u kojoj najmanje
dva lica imaju pravo svojine na dva posebna dela u toj stambenoj zgradi postaje stambena zajednica i stiče svojstvo pravnog lica u skladu sa ovim zakonom.“
To znači da smo (mi Skupština zgrade) danom stupanja na snagu ovog zakona postali Stambena zajednica u svojstvu pravnog lica, i da se, što se tiče održavanja zgrade, ništa nije promenilo tj. i dalje važi ugovor koji imamo sa JPGS. Donošenjem ovog zakona započele su i naše nove obaveze koje su njime propisane.
Naša prva obaveza (član 40.) je da održimo sednicu Skupštine stambene zajednice na kojoj treba da izaberemo upravnika zgrade. Stupanjem na snagu novog zakona, prestaje i dužnost dosadašnjeg predsednika SZ.
Izabrani Upravnik zgrade mora da izvrši (član 40.) registraciju Stambene zajednice (prijavu opštini, novi pečat, APR, PIB, promenu podataka i ovlašćenja za tekući račun u banci i dr.). Rok za podnošenje prijave je 15 dana od dana nastanka promene.
Prema zakonu (član 49.), upravnik može biti neko od vlasnika posebnih delova u zgradi (stan, poslovni prostor), profesionalni upravnik iz registra (koji još ne postoji), koga izabere Skupština stambene zajednice, ili prinudni profesionalni upravnik postavljen od strane nadležne opštinske, odnosno gradske uprave (član 57.). Profesionalni upravnik ima pravo na novčanu naknadu koju su u obavezi da plaćaju vlasnici posebnih delova.
Skupština stambene zajednice može da donese i svoja pravila (član 17.) tkz. Pravila vlasnika koja se mogu razlikovati od zakona u delu koji se tiče donošenja odluka, tako da obavezno sadrže i: „…način donošenja svih akata i odluka iz nadležnosti skupštine stambene zajednice i upravnika, s tim što se pravilima vlasnika nadležnost i potrebna većina za donošenje tih akata i odluka mogu urediti drugačije nego što je to propisano ovim zakonom.“. U istom članu se kaže da ova pravila moraju da se registruju: „Pravila vlasnika registruju se i objavljuju u Registru stambene zajednice u skladu sa ovim zakonom“.
Svaki vlasnik ima jedan glas u Skupštini stambene zajednice (član 43.).
Odluke Skupština stambene zajednice se donose većinom glasova prisutnih članova (član 44.) „…osim ako ovim zakonom nije drugačije propisano“.
Dvotrećinska većina (2/3) ukupnog broja glasova je potrebna za odluke (član 44.): „O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice“. U ovom slučaju je moguće da se primene Pravila vlasnika, ukoliko ih je Skupština stambene zajednice donela: „U slučaju da su vlasnici posebnih delova doneli pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 3. ovog zakona, većina glasova potrebna za donošenje odluka iz st. 1. i 2. ovog člana utvrđuje se tim aktom“.
„Skupština stambene zajednice odlučuje na sednici, ali se odluke mogu donositi i davanjem pisanih izjava van sednice“ (član 42.).
Glasati se može i elektronskim i pismenim putem, i u tom slučaju se taj glas računa u kvorum (član 44.): „Vlasnik posebnog dela može glasati i pisanim ili elektronskim putem, u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje sednici“.
Za one koji se ne odazivaju na sednice Skupštine stambene zajednice važi sledeće (član 43.): „Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum, odnosno ukupan broj glasova u postupku odlučivanja“.
Takođe mogu (osim za odluke izbora upravnika, uzimanja kredita i raspolaganja zajedničkim delovima zgrade) da glasaju i učestvuju u radu skupštine i članovi domaćinstva i zakupci , osim ako se vlasnik sa time ne slaže (član 41): „Umesto vlasnika posebnog dela, osim za odluke propisane članom 42. stav 1. tač. 1), 2), 4), 12) i 18) ovog zakona, na sednici skupštine može da učestvuje u radu i glasa i član domaćinstva koji je poslovno sposoban ili lice koje je zakupac posebnog dela, osim ako je vlasnik posebnog dela obavestio skupštinu ili upravnika da ne dozvoljava da umesto njega učestvuje neko drugi“.
Skupština stambene zajednice (član 42.) stav 1. tač:
1) bira i razrešava upravnika;
2) donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;
4) donosi odluku o uzimanju kredita;
12) donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade;
Za kvorum je dovoljna prosta većina vlasnika (član 45.). Ukoliko se sednica ponavlja zbog nedovoljnog kvoruma, za ponovljenu sednicu je dovoljna trećina (1/3) ukupnog broja vlasnika.
Obaveze i odgovornost Upravnika i Stambene zajednice su mnogo veće, a pooštrene su i kaznene odredbe.
Zbog raznih razloga malo više kasnimo sa svim ovim poslovima, kao i sa ažuriranjem sajta pa je ovo korak napred u tom smeru. U planu je održavanje pomenute sednice Skupštine stambene zajednice u skorije vreme o čemu ćete biti blagovremeno obavešteni.
Korisni linkovi:
http://www.starigrad.org.rs/article/5878
http://www.gsaca.rs/2017-01-01-stupio-na-snagu-novi-zakon-o-stanovanju-i-odrzavanju-zgrada
http://www.ekonomski.net/primena-novog-zakona-o-stanovanju-tek-2018-godine
http://www.blic.rs/vesti/drustvo/ove-drakonske-kazne-predvida-novi-zakon-o-stanovanju/tclps1k
http://ozonpress.net/drustvo/zakon-o-stanovanju-nema-razloga-za-zurbu/
http://www.kurir.rs/vesti/biznis/stanari-na-cedilu-zakazao-zakon-o-stanovanju-clanak-2689355
https://www.srbijadanas.com/biz/vesti/novi-zakon-o-stanovanju-kazne-za-stanare-do-2-miliona-dinara-2016-12-06
http://www.rtk.rs/?p=83563